Bauteam

Bauteam als Planer und Ausführer

Wir bieten Ihnen als Architekturbüro die Planungsleistungen zur Realisierung Ihres Bauprojektes auf Wunsch als Bauteam - Modell ( Jülich, Düren, Aachen, Köln und Umgebung) an. Dabei spielt es keine Rolle, um welche Bauvorhaben es sich handelt, ob Sie ein Einfamilienhaus, ein besonderes Architektenhaus, einen Gewerbebau oder ein Energiesparhaus bauen möchten. Im Bauteam ist eines ganz klar: von Anfang an steht das Miteinander im Vordergrund, sowohl bei der Planung als auch bei den Bauleistungen. Dieses Modell berücksichtigt die Planung und Ausführung durch den Bauherrn zusammen mit Planern und Baufirmen, die von Anfang an gemeinsam für das Projekt an einem Strang ziehen. Jedes Mitglied im Team fungiert wie ein Baustein im Gesamtwerk und hat auch dort seinen bestimmten Platz. Es stimmt sich vor und während der Ausführung mit den Beteiligten ab, so dass die Bausteine auch bei Veränderungen im Bauprozess immer zusammenpassen.

Kostenmanagement im Bauteam

Durch die Kooperation aller Beteiligter im Bauteam Management wird eine sehr hohe Kostensicherheit, eine Termintreue und eine besonders gute Qualität am Bau erzielt, ohne dass übliche Zuschläge für Generalunternehmer oder Generalplanerleistungen anfallen. Am Anfang des Projektes steht nach wie vor das gemeinsame Gespräch zwischen Bauherr und Architekt mit dem Ziel der Auswahl des Bauteams über die Faktoren Qualität und Preis. So können schon im Vorhinein folgende Fachplaner einbezogen werden:

  • Vermessungstechniker
  • Statiker
  • Fachingenieure für die technische Gebäudeausrüstung
  • Freiraumplaner

 

 

 

Weiterhin werden die Firmen der ausführenden Gewerke frühzeitig mit einbezogen:

  • Rohbauer
  • Zimmermann
  • Dachdecker und Ausbaugewerke

 

 

Bauteam

Dann erstellen wir in Zusammenarbeit mit dem Bauherrn eine Baubeschreibung mit Raumbuch und detaillierten Angaben zum Projekt. So werden die individuellen Wünsche, das Raumprogramm und die beabsichtigte Investitionssumme des Bauherrn auf einen Punkt gebracht.

Kostensicherheit

Nach gemeinsamer Erstellung einer Vorentwurfsplanung mit detaillierten Kostenaufstellungen nach DIN 276 erfolgt eine Gesamtpauschalierung des Objektes als Festpreis für den Bauherrn in der Summe aller Einzelgewerke durch das Bauteam. Nun kann die Vergabe durch den Bauherrn erfolgen. Die Bauleitung durch den Architekten bleibt nach wie vor bestehen. Der enorme Vorteil gegenüber einer Gesamtpauschale an einen Generalunternehmer ist die jederzeitige Möglichkeit der Projektsteuerung, der individuelle Zugriff auf einzelne Firmen, der Wegfall der sonst üblichen GU-Aufschläge auf die Einzelgewerke, sowie auf die Generalplanung. Trotzdem genießen die Auftraggeber den Vorteil einer hohen Kostensicherheit durch die Beauftragung zu einem Pauschalpreis. Des Weiteren besteht beim Bauteam nicht die Gefahr, dass ein alleiniger Auftragnehmer als Generalunternehmer in die Insolvenz geht und somit das gesamte Projekt in Gefahr gerät. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass eine einzelne der beauftragten Firmen ausfallen sollte, finden wir für Sie rasch einen gleichwertigen Ersatzunternehmer.

Ist ein Bauteam VOB*-konform?

In der Regel kommt an dieser Stelle immer die Frage nach einer fehlenden Ausschreibung und somit eines nicht vorhandenen Wettbewerbes. Dies sei im Folgenden näher erläutert:
Bei konventioneller Vorgehensweise kann es erfahrungsgemäß dazu kommen, dass bestimmte Leistungen doppelt ausgeschrieben, doppelt ausgeführt, mehrfach geplant oder mehrfach gezeichnet werden. Dies kann dann zu Mehrkosten führen. Bereits eingangs wurde erwähnt, dass sich das Bauteam schon ab der Planungsphase zusätzlich zu den Architekten und Ingenieuren auch aus Handwerkern und ausführenden Firmen zusammensetzt. Hierbei bleibt der Bauherr von Anfang an das zentrale Steuerungselement, an dessen Seite der Architekt das komplette Bauteam koordiniert. Dadurch können Arbeitsabläufe vereinfacht und Überschneidungen verschiedener Gewerke vermieden werden.

Kooperation im Bauteam beim Hausbau

Durch die intensive Kooperation im Bauteam werden diese Doppelleistungen und unwirtschaftlichen Bauweisen ausgeschlossen, was für den Bauherrn und die ausführenden Firmen zu enormen Vorteilen führt. Kernpunkt des Bauteams beim Hausbau, Industrie- oder Gewerbebau ist also die Einbeziehung der Ausführung in die Planung ab der Vorentwurfsphase. An erster Stelle steht die Kostenplanung, welche durch z. B. eine Kostenobergrenze durch den Bauherren gesetzt wird. Des Weiteren findet frühzeitig eine Einigung über den angestrebten Ausstattungsstandard statt. Somit sprechen wir hier von einer ausführungsorientierten und gewerkeübergreifenden Projektierung, die den großen Unterschied zur herkömmlichen Planung darstellt. Der Bauherr ist immer Mitglied des Bauteams und somit jederzeit in der Lage, während des gesamten Projektes in Planung und Entscheidungsprozesses einzugreifen. Dies wäre bei Beauftragung einer Generalunternehmung in der Regel nur unter einer Anpassung des Kosten- und Zeitrahmens möglich (Nachtragsangebote, Zeitverschiebungen).

* Die VOB ist die „Verdingungsordnung für Bauleistungen".

Findet auch eine Ausschreibung statt?

Die Auswahl der ausführenden Firmen im Bauteam (Planer und Ausführende), die sich an der Projektplanung beteiligen, kann auf verschiedene Weise erfolgen. Es besteht die Möglichkeit, über einen vorgeschalteten Preiswettbewerb, einen Qualitätswettbewerb oder einen Preis-Leistungswettbewerb die Firmen auszusuchen. Alternativ  kann man auf Erfahrungswerte der Architekten zurück greifen. So können die angebotenen Preise im Vorhinein mit marktüblichen Preisen abgeschlossener Bauprojekte verglichen werden, zu denen der Architekt eine Baukostendatenbank führt. Die ausführenden Firmen werden zum Abschluss der Entwurfsplanung unter Berücksichtigung der Kostenobergrenze Angebote zu den einzelnen Gewerken abgeben. Somit entsteht ein Gesamtpauschalpreis. Zusammen mit den Planungshonoraren stellen die Gesamtkosten für den Bauherren eine Kostenobergrenze dar.

Entscheidung des Bauherrn

Der Auftraggeber kann anhand der angebotenen Preise eigenständig entscheiden, ob eine Beauftragung für ihn in Frage kommt. Um für deren Seite eine tragbare Vertragsregelung zu gestalten, empfiehlt es sich, die Verträge mit den ausführenden Firmen zweistufig zu gestalten:

Im ersten Schritt wird mit den ausführenden Firmen ein Beratervertrag abgeschlossen. Erst nach erfolgreicher Beratung und Planung erfolgt die Beauftragung für die Ausführung der Leistungen. Für den Fall, dass sich der Bauherr nicht mit dem Vorschlag einer Bausumme durch das ausführende Unternehmen einverstanden erklärt, werden die erbrachten Leistungen über die Honorierung des Beratervertrags abgegolten bzw. eine zuvor vereinbarte Abstandserklärung tritt in Kraft. Nun hat der Bauherr die Möglichkeit, durch den Architekten die Leistung frei ausschreiben oder ein anderes ausführendes Unternehmen für das Bauteam suchen zu lassen, welches ein neues Angebot unterbreitet.

Bauteam: Beauftragung und Ausführung der Leistungen

Die Leistungen können entweder gewerkespezifisch nach dem klassischen Standard-Leistungs-Buch oder zusammengefasst in Gewerkegruppen, wie zum Beispiel Rohbauarbeiten, wetterfeste Hülle, Ausbauarbeiten oder technische Gebäudeausrüstung zusammengefasst werden. Die Bauleitung und Koordination wird durch den Architekten durchgeführt, wobei die Abläufe weiterhin im Team gewerkeübergreifend optimiert werden. Dies gilt insbesondere für:

  • die Terminplanung
  • die Projektkoordination hinsichtlich Schnittstellen unter den Gewerken
  • und hinsichtlich der Qualität des Bauwerks.

 

 

 

Keine Überraschungen durch Nachträge

Da die Kostenobergrenze durch Pauschalpreise gesichert ist, sind für den Bauherrn diesbezüglich keine Überraschungen zu erwarten. Einheitspreisverträge, die in der Regel auf einem Leistungsverzeichnis basieren, welches auf der Grundlage einer Ausführungsplanung durch den Architekten gemacht wurden, bergen trotz aller Sorgfalt ein gewisses Restrisiko von Kostenunsicherheiten. Durch die im Bauteamverfahren abgeschlossenen Pauschalverträge wird dies ausgeschlossen. gemeinsame Pauschalpreisgestaltung

Klassische Ausschreibung statt Bauteam?

Natürlich kann auch im klassischen Ausschreibungsverfahren ein Gewerk pauschaliert werden. Dies birgt jedoch ein gewisses Risiko von Nachtragsleistungen, die zusätzlich berechnet werden. Um dies zu vermeiden, ist der Bauherr (in Vertretung durch den Architekten) bei der „klassischen" Ausschreibung bemüht, möglichst alle Punkte abzudecken, um nachtragsfrei ausschreiben zu können. Somit werden Mengen- und Massensicherheiten eingerechnet, sowie Positionen als Eventual- und Zusatzleistungen ausgeschrieben. Das ist auch so lange nicht schlimm, wie der Auftrag später nur über die erbrachten Leistungen abgerechnet wird (Abrechnungsauftrag) Werden solche Ausschreibungen jedoch pauschaliert (um z.B. eine Festpreisgarantie zu haben), bergen diese Mengen- und Massensicherheiten 5 % bis 10% Mehrkosten gegenüber einem Abrechnungsauftrag.

Vorplanung

Sauber ausschreiben bewahrt vor Nachträgen

Wird der umgekehrte Fall angegangen, d. h. ein Bauwerk wird nicht erschöpfend be- und ausgeschrieben, verhält sich die ausschreibende Stelle nicht VOB*-konform. Spätestens bei Ausführung der Leistung wird der ausführenden Firma auffallen, dass sie Positionen ausführt, die im Leistungsverzeichnis nicht benannt waren. Trotz Pauschalierung des Auftrages kann es dann dazu kommen, dass der Firma ein Anrecht auf Nachträge zusteht. Allein der Satz: „Ich möchte mein Gebäude funktional ausschreiben", gibt dem Bauherren natürlich nicht die Sicherheit, dass über die Funktion des Gebäudes auch alle Leistungen beinhaltet sind, die er sich vorstellt.

Bauteam: Beteiligung der Firmen an der Vorbereitung des Gesamtpreises

Im Bauteammodell hingegen sind die ausführenden Firmen an der Planung und an der Preisvorbereitung beteiligt. Hier bleibt es bei einer fairen Angebotsgestaltung, sowohl für den Bauherrn als auch für den Auftraggeber. Das Risiko der Nachträge geht gegen Null, es sei denn, es werden im Nachhinein vom Auftraggeber zusätzliche Leistungen oder „upgrades" hinsichtlich des Ausstattungsstandards gewünscht.

Literatur

„Ein Leitfaden für Architekten und Handwerker" von Klaus Wehrle, 2009
zu beziehen über die Architektenkammer Baden Württemberg, zusätzlich im Download unter www.dabonline.de